חזרה

משכנתא לעסק מסחרי – איך עושים את זה נכון ולמי זה מתאים?

הלוואת משכנתא לרוב מתייחסת לאנשים פרטיים, הרוכשים דירה לצורך מגורים. אם אתם מנהלים עסק וכורעים תחת נטל השכירות החודשית והלחצים המופעלים עליכם מבעלי הבית, כדאי להכיר את האופציה העסקית לרכישת נכסים, שגם היא מצריכה קבלת משכנתא, אך שמטרתה היא מסחרית.

היתרונות עבור בעלי העסק הם רבים ולכן כדאי להכיר את התחום, באמצעות משכנתא לעצמאים המדריך שיכול להעניק כיוונון לאנשים ששוקלים לסיים את עידן השכירות – ולנהל עסק שכל כולו בבעלותם, לרבות הנכס שבו מתרחשת הפעילות העסקית.

משכנתא לעסק מסחרי – למי זה מיועד?

רכישת נדל"ן יכולה להיות מועילה מאוד לשני סוגים של קונים:

  1. מי שמעוניין להפעיל את העסק שלו בתוך נדל"ן ששייך לו. היתרונות הם, כמובן, אי התלות בשכירות ובתנודות במחירי השכירות וכן בחירת המקום האידיאלי שבו תתנהל הפעילות כולה.
  2. מי שרוכש נדל"ן מסחרי אך איננו בעל עסק, משמע שהוא מעוניין בעצמו להשכיר את המקום לבעלי עסקים אחרים.

כל אחת מקבוצות האנשים הללו יכולה להפיק הרבה מהבעלות של המקום, בין אם מדובר בחנות, מחסן, שטח מסחר כלשהוא, או כל מבנה תעשייתי שהוא, בפועל, נכס נדל"ן הניתן לרכישה. משכנתא היא הלוואה המיועדת לרכישת נכסים, משמע שמי שמבצע עסקת נדל"ן כזאת, יכול לקחת משכנתא מסחרית שהיא ייעודית לעצמאים.

מה ההבדל בין משכנתא לצרכי מסחר לבין משכנתא פרטית לצרכי מגורים?

ישנם הרבה קווים משיקים בין הלוואת משכנתא שנלקחת לצרכי רכישת דירת מגורים, לבין משכנתא שמטרתה רכישת שטחי מסחר. בשני המקרים, יש צורך להחליט על הסכם שכולל את סכום הקרן, את תנאי ההחזר, פריסת התשלומים ועוד.

עם זאת, ישנו יתרון ברכישת נכס לצורך השכרה שלא קיים במשכנתאות פרטיות, כיוון שניתן להשתמש בפוטנציאל של המקום כנכס מניב עתידי, כהוכחה ליכולת של בעל הנכס לעמוד בתשלומי המשכנתא, זאת באמצעות שכר הדירה שישולם לו. באופן דומה, גם אם הנכס ישמש את בעליו לצורך פעילות עסקית ללא השכרה לצד נוסף, ניתן להוכיח שההכנסות של העסק ישמשו כעתודות לתשלומים של ההלוואה.

בדומה לרכישת נדל"ן פרטי, גם במקרה של משכנתא מסחרית יש צורך בהערכת שמאי מקרקעין על מנת לקבל את השווי המוערך של הנכס, זאת על מנת לקבוע את אחוזי המימון של הבנק מתוך ההלוואה.

איך אפשר לקבל משכנתא מסחרית ואיך משיגים מסלול משתלם להלוואה?

חשוב להבין שמדובר בהלוואה גדולה ביותר, בעיקר במקרים שבהם העסק העומד להיפתח במקום הוא בעל פעילות עסקית רחבה. הסכם רכישה של נדל"ן מסחרי, הוא מורכב במיוחד ומומלץ לקבל ייעוץ משכנתאות ממומחים בתחום. 

הלוואות בתנאים משתלמים והוגנים, ניתן לקבל הן על ידי הבנקים והן על ידי חברות מימון חיצוניות. כדאי לבקש כמה הצעות מחיר ומסלולים אפשריים ולמצוא את הדרך להגיע להסכם משכנתא מסחרית שמיטיב עם הרוכשים, מאפשר ניהול נבון של ההוצאות וההכנסות ובעיקר פעילות עסקית תקינה עם מינימום של מהמורות פיננסיות.

חזרה
חזרה

האם כדאי לקחת הלוואה ממקום העבודה?

הלוואות ניתן לקחת מכל מיני מקורות שונים בהם, גופים פיננסיים פרטיים, חברות האשראי, הלוואות חברתיות, בנקים ועוד. אחת מבין הדרכים הנוחות לקבלת הלוואה וכזו שלא כולם מכירים או משתמשים בה היא הלוואה דרך מקום העבודה. אין ספק שהלוואה שנקבל דרך המעסיק שלנו תהיה עם יתרונות רבים. אחד היתרונות המרכזיים הוא גובה הריבית, שכן לרוב מדובר על ריבית נמוכה משמעותית בהשוואה למקורות אחרים שמציעים גם הם הלוואות. 

ניסוח של ההלוואה

יש המון מקרים בהם המעסיק נותן לעובדים את ההלוואה, מבלי לתעד אותה וכמו כן מבלי להגדיר את תנאיה. הדבר עשוי לפגוע בשני הצדדים (כך במקרה בו העובד מפוטר, המעסיק יכול להישאר עם חוב ההלוואה של העובד ואז הוא עשוי לפגוע בזכויות שלו, בתנאים הסוציאליים ועוד). על מנת להימנע ממצב כזה, מה שמומלץ לעשות הוא לנסח את פרטי ההלוואה בכתב. הניסוח יכלול בתוכו מידע לגבי גובה ההלוואה (סכום ההלוואה המבוקש), אופן ההחזר (האם מהמשכורת החודשית או באמצעות תשלום שטרות חוב וצ'קים) וכמובן את גובה הריבית. חשוב מאוד גם לנסח תנאי יציאה מההלוואה וזאת במקרה של פיטורי העובד או במקרה שזה החליט להתפטר ממקום העבודה ביוזמתו. על מנת שהניסוח יהיה נכון ויעשה בצורה הטובה ביותר, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין לענייני עבודה שהינו בקיא בתחום.

ניכוי חודשי

על פי החוקים במדינת ישראל, אין הגדרה של סכום מינימאלי או סכום מקסימאלי שיש לנכות משכרו של העובד מדי חודש, בגין ההלוואה. מה שכן, החוק קובע דבר ברור, שכן אין לנכות סכום שיעלה על רבע משכרו של העובד. 

מס על ההלוואה ממקום העבודה

מקומות עבודה נותנים הלוואה שהינה בריבית נמוכה מהריבית הקבועה בפקודת המס. על כן, חשב החברה צריך לבדוק מהו השיעור שיש בין הריבית שקבועה בתקנות לבין הריבית שניתנה על ההלוואה ממקום העבודה. יש להדגיש בפני העובד, שיהיה עליו לשלם על אותו שיעור ריבית, דמי ביטוח לאומי ודמי בריאות. אגב, יהיה עליו גם לשאת בתשלום מס הכנסה על אותו הפרש.

מה קורה במצב של פיטורים או התפטרות?

במידה ויש הלוואה, זו אינה נפרעת גם במצב שבו העובד פוטר או התפטר. על כן, במצב כזה המעסיק רשאי לנכות את הסכומים הנדרשים מהמשכורת האחרונה של העובד. כמובן עליו להודיע על כך לעובד.

שורה תחתונה

מומלץ לבדוק האם בסופו של דבר, ההלוואה יוצאת משתלמת לעובד. יכול להיות שעם התשלומים הנוספים, ההלוואה כבר תהפוך ללא כדאית. יש לערוך סקר שוק ולבדוק לגבי לקיחת הלוואה מכל מיני גופים בנקאיים וחוץ בנקאיים. בהתאם לכך, כאשר יש את כל הנתונים (הקשורים לגובה ההלוואה, תנאי ההלוואה, הריבית הצפויה), יהיה אפשר לבצע השוואה להחליט מאיפה הכי משתלם לקחת את ההלוואה.

חזרה
חזרה

שוקלים לקחת הלוואה במקום העבודה? הנה כמה נקודות למחשבה

יש המון מקומות עבודה, בהם יש אופציה לעובדים לקחת הלוואה מהמעסיק. אין ספק שמדובר על רעיון מושלם, שכן העובד מצידו מרגיש שהמעסיק הולך לקראתו ומנגד המעסיק מרגיש גם הוא שנזקפות לזכותו עוד נקודות חיוביות אצל העובד אבל יש רק בעיה אחת – פעולת ניקוי המס מההלוואה, עשויה לפגוע באידיליה. 

על פי חוקי המיסוי, קיימים תנאים שעל פיהם נקבע המס על ההלוואה. על כן, חשוב מאוד שהעובדים וגם המעסיקים יהיו מודעים למרכיב המיסוי, עוד ההחלטה על מתן הלוואה או לקיחת ההלוואה ממקום העבודה. 

ניסוח הגדרות ברורות לתנאי ההלוואה

קרו מקרים, בהם המעסיק נתן הלוואה לעובדים וזאת ללא תיעוד או ניסוח של ההלוואה עצמה. הדבר יכול לפגוע גם בעובד וגם במעסיק. על כן, מומלץ לערוך הסכם כתוב הכולל את סכום ההלוואה, שיעור הריבית, תנאי ההלוואה, שיעור הניכוי החודשי שיהיה ממשכורת העובד וכמו כן מתן הסכמה לקיזוז יתרת ההלוואה מתלוש השכר וזאת במקרה של פיטורים. העדיפות היא לנסח ולערוך את ההסכם באמצעות ליווי של עו"ד דיני עבודה שהינו בקיא בתחום.

סכום ניכוי ההלוואה לא יעלה על רבע מהשכר החודשי של העובד

החוק לא קובע סכום מינימום או מקסימום ללקיחת הלוואה. מה שכן, הוא קובע שהסכום שהמעסיק ייקח על ההלוואה, לא יעלה על רבע משכרו החודשי של העובד. יש כל מיני דרכים בהן יכול העובד להחזיר את ההלוואה. לדוגמה, החזר מתוך המשכורת החודשית, החזר הלוואה באמצעות שטרות חוב או המחאות שינתנו מדי חודש ועוד.

כיצד מחושב המס על ההלוואה?

כפי שהוזכר קודם לכן, אין ספק שהמס על ההלוואה הוא זה שהופך אותה ללא משתלמת. אם ההלוואה שניתנה היא ללא ריבית או בריבית נמוכה מ-4 אחוזים, אז חשב החברה צריך לבדוק מהו ההפרש החיובי בין שיעור הריבית שנקבע לבין זה שקבוע בתקנות. יש ליידע את העובד לגבי ההפרש הזה, שכן הוא צריך לשאת בתשלום שלו. כאשר מוצגים כל הנתונים לגבי ההלוואה, העובד יכול להחליט בעצמו האם כדאי לו לקחת את ההלוואה או לא. כך גם המעסיק יוצא הוגן, שכן הוא מציג בפני העובד את כל תנאי ההלוואה כולל תשלומי המס שיהיה שישולמו על ידי העובד. 

שורה תחתונה

יש לזכור שככל שההלוואה תהיה גבוה יותר וכמו כן הריבית עליה תהיה נמוכה יותר מהתקנות, כך הסכום שהעובד יצטרך לשאת בו לצרכי מס יהיה גבוה יותר. לכן, לא תמיד משתלם לקחת הלוואה דרך מקום העבודה. יש לבחון את כל האופציות הקיימות ובהתאם לכך לבחור באופציה הכי נכונה ומשתלמת. כיום, ניתן לקחת הלוואות דרך הבנקים אך לא רק. אפשר לקחת גם הלוואות חוץ בנקאיות באמצעות אתרי אינטרנט התומכים במתן הלוואות חברתיות וכמו כן מגופים כמו חברות האשראי, חברות ביטוח, חברות לניהול פיננסי ועוד.

חזרה
חזרה

בניית תכנית עסקית לבקשת הלוואה או מימון

לכל עסק באשר הוא הכנת תכנית עסקית חשובה ודרושה מאוד לשם הצלחת המהלכים העסקיים השונים, במידה ולא מבצעים תכנית שכזו יכולה להיפגע דרכו של העסק לעתיד ובאופן יוצא מכך גם הצלחת היעילות הכלכלית של העסק בעתיד, לכן עוד לפני הקמת עסק יש לבצע הכנה ובמידה וצריך גיוס משקיעים ושותפים כדי לקדם את המיזם או הפעילות בענף שבו נבחר העסק לפעול וכחלק מזה גם המימון לעסקה ואם יש צורך אז הלוואה מבנק או מקור חיצוני אחר, בעת הגשת הבקשה למימון או הלוואה הגופים המלווים ידרשו רצינות וכחלק מזה תכנית עסקית מסודרת שתוצג תוסיף כמובן להחלטה של הגוף המממן לבצע את ההלוואה עם תנאים מותאמים.

כיצד רצוי לבנות ולתעד את התכנית עסקית?

קודם כל עוד בתחילת הליך של תכנון לחברת סטארט אפ או כל חברה חדשה רצוי לכתוב בהסכם בין השותפים או היזמים מה היעדים ומטרות התכנית עסקית לעסק? מהו קהל היעד שיהיה לעסק החדש? לבצע סקירה מתועדת עם דפים מפורטים כחלק מהסכם לבניית תקציב מוגדר ומוסכם, בהסכם זה המתועד יש לכתוב ניתוח החזקות העתידיות, לבצע תקציר הנהלה בכל הנוגע לחוות דעת ובניית תקציבים, בניית תזרים חיובי לחברה.

הגדרת הלוואה או מימון והדרך לבצע זאת

כל עסק שמתעתד לקום רצוי שיהיו הסכמים כתובים בין השותפים היזמים או המשקיעים, מה חלקם בהשקעה ואיך ינוהל תזרים המזומנים העתידי? מבלי לחרוג ממסגרת שנקבעת מראש, לאחר תיעוד והקצאת סכום שרצוי להשקעה יש לבדוק את האפשרויות של מימון הקמת העסק, כמובן שיש צורך בהון עצמי בסיסי של היזמים מהבית, ישנה אפשרות לשתף בנקים או גופי מימון אחרים שיהיו ערבים ונותני אשראי בשיתוף החזקות בחברה כל זאת בהתאם להצגת תכנית עסקית לבנק או חברת אשראי חוץ בנקאי בעזרתם ניתן יהיה למקסם את יעילות האשראי לאחר שתחילה התייעצו עם חברות של תכנון פיננסי לעסקים.

היתרונות בכתיבת מסמך הנקרא תכנית עסקית

העצם כך שנכתבת תכנית עסקית לחברה שעומדת לקום ולפעול בעתיד בין אם כחברת סטארט אפ או כחברה יצרנית ומשווקת ישנם יתרונות שניתן למנות אותם כמו לדוגמא, ניהול כלכלי נכון ויעיל של תקציב החברה, תהיה הבנה של החוזקות וההזדמנויות וכן הפוטנציאל במיזם עסקי זה, כן בעצם כתיבת תכנית עסקית נוצרת יותר הכרות עם התחום והענף הספציפי שבו רוצים לעסוק, כדי לבצע מעקב לתכנית עסקית שכזו רצוי לקבוע נקודות ציון המסייעות לביצוע ביקורת לתכנית הזאת ומתי יהיה צורך לבחון את המהלך של ביצוע התכנית.        

חזרה

הלוואה לחברות בע"מ בלבד

X

הלוואה לעסקים וחברות

לקבלת הלוואה מלאו טופס