השקעה בנכסים ונדל"ן בפרט היא תופעה העולה גם מבחינת היקף וגם מבחינת הנפח והתפוצה בישראל. בשנים האחרונות אנשים רבים יותר נוטים להשקיע את הכסף העודף שלהם בנכסים, בין אם דיגיטליים או בנכסי מקרקעין (השם הנפוץ הוא נדל"ן- בתרגום מארמית "נכסי דלא ניידי", כלומר נכסים שאינם ניידים כמו רכב או חפצים אחרים שניתן להעביר). השוני המהותי בדרך כלל בין נכסי מקרקעין לבין שאר הנכסים הוא השווי הגבוה שלהם, שהופך את הרכישה לפחות זמינה ולפחות שגרתית. בנוסף, אנשים רבים מתקשים לממן באופן עצמאי את הרכישה כולה, בשל יוקר המחייה בארץ ומסיבות שונות. השכר הממוצע במשק בשילוב עם הצורך להתקיים במדינה היחסית יקרה בה אנו חיים, מקשה על היכולת לחסוך, ובמיוחד סכומים גדולים.
מה היא רכישה ממונפת?
רכישה ממונפת היא רכישה באמצעות הלוואה, המשתמשת בכספי ההלוואה כ"מנוף", כשהרציונל העומד מאחוריה הוא למקסם את הרווח (שכעיקרון גדל באופן יחסי בהתאם לגובה ההשקעה) באמצעות הגדלת סכום הכסף המושקע או האפשרות להשקיע באפיקים נוספים באמצעות לקיחת הלוואה (בפרט באפיקי השקעה הדורשים סכומי כסף גבוהים באופן יחסי כתנאי להשקעה בהם, כמו נדל"ן לדוגמא). העקרונות הבסיסיים לרכישה ממונפת של נכסים באמצעות מינוף הלוואות הם לקיחת הלוואה שמועד הפירעון שלה הוא רחוק, בכדי להבטיח שלא תאלצו לממש את הנכסים ולמשוך את כספי ההלוואה שלכם בטרם עת, או בטרם הרווח הגדול התממש (לעיתים, ישנה תקופת המתנה, ורק בסופה ישנו הרווח, כלומר אין רווח שוטף או עקומת רווחים ליניארית- כמו לדוגמא בפרויקטי נדל"ן, השווי קופץ לאחר סיום הבנייה ולא לפני). עקרון נוסף הוא, שהריבית על ההלוואה לא תהיה גבוהה יותר מהרווח הפוטנציאלי הצפוי מההשקעה באמצעות ההלוואה. אם עקרון זה לא יתממש, תתקשו להחזיר את ההלוואה שלכם, או במקרה חמור יותר, תוכלו אף להפסיד כסף ולהיכנס לחובות. כמובן שזו אינה המטרה, ולהיכנס להשקעה שההפסד בה ידוע או צפוי מראש, היא צעד שאינו מושכל.
יתרונות
- יש לכם את האפשרות להשתמש בכספים של אחרים לטובת הרווח האישי שלכם. המונח המקצועי הואOPM שמשמעותו הוא Other People’s Money. הכוונה היא, להשתמש בכספם של אנשים, ברשות כמובן, ובהינתן הסכם בניכם על תנאי ההלוואה, כלומר באילו תנאים האדם- הגוף האחר מתיר לכם להשתמש בכספו לצרכי ההלוואה. לאחר קבלת כספו של האדם האחר, בתנאי הלוואה כאלה או אחרים, יש ביכולתם להפיק רווח מהכסף שלכם בשילוב עם הכסף הנוסף. המשמעות הכלכלית היא, שתוכלו להפיק את התשואה מההשקעה שלכם, על סכום כסף גבוה יותר. לעיתים, כספו של האדם האחר, תאפשר לכם אפיקי השקעה חדשים, שכלל לא היו פתוחים בפניכם באמצעות סכום הכסף שעומד ברשותכם לבדו. כמו כן, אם יש ברשותכם סכום כסף גבוה יחסית, תוכלו להשתמש בסכום הכסף הנוסף בכדי לפצל את כספכם בין השקעות נוספות ובכך להגדיל את הרווחים.
חסרונות
- ההלוואה צריכה לחזור בהתאם למועד הפירעון שנקבע ולא תמיד תוכלו לשלב את ההלוואה בתנאים הטובים ביותר עם מועד פירעון מתאים. במקרים שכאלו- יש לבדוק את הרווח הפוטנציאלי מהרכישה הממונפת של נכסים באמצעות מינוף ההלוואה, בעת מועד פירעון ההלוואה, ולא בתום בניית פרויקט הנדל"ן, לצורך הדוגמא.
- יש להחזיר את הכסף מההלוואה בתום הפרויקט, ולכן הרווח הצפוי מההשקעה הוא לא כל ההכנסה המגיעה ממימוש שווי הנכס וכדומה. בפועל, הרווח שלכם מהעסקה, מבלי להתייחס לניכוי מיסים (שמשתנים בהתאם לסוג ההשקעה, האם מדובר במיסוי על רווח הוני וכו'..), הוא הכסף שקיבלתם ממימוש הנכס שלכם (או כל דרך אחרת למימוש כספי שווי ההשקעה שלכם), בניכוי הכסף הראשוני אותו השקעתם, בנוסף, בניכוי כספי ההלוואה שלקחתם. לסכומים אלו יש להוסיף גם את הסכום שיש לשלם כריבית על הקרן (אם לקחתם משכנתא לדוגמא, בהתאם לסוג המשכנתא ולמסלול שבחרתם). הסכום שיישאר לכם בסוף, לאחר כל הניכויים- הוא הוא, הרווח שלכם מהעסקה.
סיכום
לסיכום, כאשר אתם בוחרים את מסלול ההשקעה שלכם, ובוחנים האם משתלם לכם לבצע רכישה ממונפת של נכסים באמצעות מינוף הלוואות, עליכם לנסות לצפות ולחשב בהתאם לתחזיות בדרכים שונות את הרווח שלכם מההשקעה. אם הרווח מאפיק ההשקעה הזה, בניכוי כספי ההשקעה הראשונית, בניכוי החזר כספי ההלוואה (הקרן), ובניכוי כספי הריבית על הקרן, כלומר הרווח הנקי שלכם, בניכוי מס המותאם לאפיק ולגובה הרווח, יהיה גבוה יותר מאשר הרווח הפוטנציאלי באפיק השקעה אלטרנטיבי ללא ביצוע הרכישה הממונפת של נכסים באמצעות מינוף הלוואה, נדמה שההשקעה שלכם עשויה להשתלם ויש לבחון את האפשרויות למימוש שלה.
בנוסף, בעת לקיחת הלוואה, חשוב להתחשב במשתנים השונים, כמו אפיק ההשקעה הרצוי, תנאי לקיחת ההלוואה, והתאמת מועד פרעון ההלוואה לסוג ההשקעה ולהשקעה הספציפית בה אתם מתעניינים. בכדי להבטיח את ההתאמה המקסימלית של ההלוואה באמצעותה אתם מתכוונים לבצע את הרכישה הממונפת, מומלץ לפנות למומחים ללקיחת הלוואות בנושאים אלו.
